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天津高院参考性案例9号-陈嘉诉江苏省建工集团有限公司、天津中联发展有限公司案外人执行异议之诉案

发布单位:天津市高级人民法院  发布时间:2018-04-09   浏览量:1185

参考性案例9

 

陈嘉诉江苏省建工集团有限公司、天津中联发展有限公司案外人执行异议之诉案

 

关键词   民事 案外人执行异议之诉 商品房 法律适用 特别条款

裁判要点 

在以不动产为诉讼标的的执行异议之诉案件中,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法目的是保护无过错不动产买受人的物权期待权,第二十九条的立法目的是保护商品房消费者的物权期待权。如果案情同时符合第二十八条与第二十九条的适用条件,即被执行人为房地产开发企业,且被执行的不动产为登记于其名下的商品房,此时的法条竞合并不产生排斥适用的效力。审理中,需要在查明事实的基础上,针对案件具体情况进行法律适用选择。如果适用第二十八条更有利于保护房屋消费者的合法权益,可以径行适用。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条

《最高人民法院关于<人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》第十七条

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条

基本案情

    原告陈嘉诉称:陈嘉与被告天津中联发展有限公司(以下简称中联公司)于2013年2月19日签订《房屋预定书》,购买了由中联公司开发建设的天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧弘泽印象(顺水园)12号楼2门401室房屋(以下简称诉争房屋)。该《房屋预定书》具备商品房买卖合同的主要内容,应认定为商品房买卖合同。合同签订后,陈嘉在2013年2月19日、4月1日、5月17日分三次交齐全部房款570万元,2013年6月办理入住手续,后对诉争房屋进行装修且实际居住至今。在天津市高级人民法院查封前,陈嘉已合法占有诉争房屋,只因中联公司原因而未能签订《天津市商品房买卖合同》、办理房屋所有权登记手续,陈嘉不存在任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封、扣押、冻结规定》)中相关规定,中联公司将其开发建设的诉争房屋出卖给陈嘉,陈嘉已支付全部购房款并实际占有房屋,对于未办理过户登记手续不存在任何过错,人民法院不得查封诉争房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)中相关规定,在法院查封诉争房屋之前,陈嘉已与中联公司签订合法有效的书面买卖合同,陈嘉支付全部购房款并合法占有该不动产,非因陈嘉自身原因未办理过户登记,应撤销对诉争房屋的评估、拍卖等执行措施。(2014)津高民一初字第19号民事案件诉讼保全阶段对诉争房屋的查封,以及天津市第二中级人民法院在(2015)二中执字第221号执行案件对诉争房屋采取执行措施,对陈嘉合法利益造成损害,(2016)津02执异00001号《执行裁定书》驳回陈嘉异议申请亦未能实现对陈嘉利益的保护,故提起诉讼,请求:1、确认诉争房屋为陈嘉合法购买,属陈嘉所有,撤销在(2015)二中执字第221号执行案件中对诉争房屋的评估、拍卖等执行措施,并解除由被告江苏省建工集团有限公司(以下简称江苏建工集团)申请天津市高级人民法院作出的对该房屋的查封;2、诉讼费用由二被告承担。

    被告江苏建工集团辩称,陈嘉并没有实际购买诉争房屋,购房款项也没有全部汇入中联公司的账户,中联公司没有开具发票,也没有与陈嘉签订商品房买卖合同,江苏建工集团对陈嘉与中联公司之间系商品房买卖合同关系的事实不予认可。请求驳回陈嘉的诉讼请求。

    被告中联公司辩称,陈嘉与中联公司签订了房屋预定书并分三次交齐全部购房款,其中270万元的发票是正式的购房发票,另外的300万元是购房收据,虽然该300万元不是正式发票,但是并不影响其为购房款的性质。中联公司认为诉争房屋已出卖给陈嘉,陈嘉在诉争房屋被查封前已经实际办理了入住手续,实际占有该房屋并使用至今,该房屋应属于陈嘉所有。

    法院经审理查明,2013年2月19日,陈嘉与中联公司签订《房屋预定书》,约定:陈嘉预定购买坐落于天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧弘泽印象(顺水园)12号楼2门401室房屋,认购总房款为570万元。第三条约定:“本预定书不得用于证明乙方(陈嘉)对该认购房屋拥有所有权、使用权……”。该房屋预定书签订当日,陈嘉向中联公司支付定金60万元,2013年4月1日陈嘉向中联公司支付房款210万元,中联公司分别向陈嘉开具同等金额收据,并于2013年3月31日向陈嘉开具《销售不动产统一发票》一份,该发票备注处注明“总房款5700000累计已交2700000”。2013年5月17日,陈嘉向案外人天津海泽源房地产开发有限公司(以下简称海泽源公司)账户支付300万元。同日,中联公司向陈嘉开具收据一份(编号0091377),载明“今收到陈嘉12-2-401交来房款人民币(大写)叁佰万元整”。海泽源公司2013年5月31日记账凭证记载“其他应付款/单位往来中联发展3000000”,中联公司2013年5月31日记账凭证记载“预收账款/梅江项目/售房款 12-2-401陈嘉 3000000”。一审中,海泽源公司出具书面证明一份,表示陈嘉交纳300万元房款是由海泽源公司代收,财务按“其他应付款”记账,并称“此款项只作为我公司代天津中联发展有限公司收陈嘉的购房款,我公司与陈嘉无任何业务往来”。陈嘉于2013年10月25日向天津安和物业管理有限公司交纳12-2-401号房屋装修垃圾清运费、2013年10月25日至2014年10月24日物业费等费用,并持有诉争房屋的自来水预付费智能卡、购电卡、电梯卡。中联公司当庭陈述,因其自身原因,至今未与陈嘉签订《天津市商品房买卖合同》,亦未办理房屋所有权转移登记手续。陈嘉及江苏建工集团对此事实均无异议。

    另,江苏建工集团与中联公司建设工程施工合同纠纷案件,天津市高级人民法院于2014年12月19日作出(2014)津高民一初字第0019号民事判决书生效后,权利人江苏建工集团向天津市高级人民法院申请强制执行。在诉讼保全阶段,天津市高级人民法院于2014年7月28日查封了中联公司所有的坐落于天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧顺水园12-2-401号房屋。

    2016年1月4日,陈嘉在知悉诉争房屋即将进行拍卖的消息后提出执行异议,天津市第二中级人民法院作出(2016)津02执异00001号执行裁定书,以“现有证据不足以证明异议人陈嘉(即原告)购买了该房产”为由,裁定驳回陈嘉的异议申请。陈嘉认为此裁定错误,向天津市第二中级人民法院提起案外人执行异议之诉。

    裁判结果

    天津市第二中级人民法院于2016年11月21日作出(2016)津02民初100号民事判决:一、停止在被告江苏省建工集团有限公司与被告天津中联发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案中对被告天津中联发展有限公司所有坐落于天津市河西区九连山路与绥江道交口西南侧顺水园12-2-401号房屋的执行;二、驳回原告陈嘉的其他诉讼请求。宣判后,江苏建工集团不服,提出上诉,请求:撤销(2016)津02民初100号民事判决,依法改判驳回陈嘉的诉讼请求。主要理由是:(一)一审法院认定陈嘉支付给案外人海泽源公司的300万元为诉争房屋购房款是错误的。陈嘉支付270万元购房款时,中联公司开具了发票,而该300万元却未开具相应的发票,有悖常理。而且,中联公司、海泽源公司仅以陈述和书面证明等证据支持陈嘉已全部支付购房款的主张,并未提供能够反映真实情况的财务记账凭证。(二)一审法院以中联公司自认为依据认定未办理房屋所有权转移登记手续并非陈嘉自身原因,与事实不符。而且,陈嘉完全可以通过诉讼等救济途径保护自身合法权益,其怠于行使权利也是过错。(三)一审判决适用法律错误。中联公司是房地产开发企业,诉争房屋属于登记在房地产开发企业名下的商品房,故对陈嘉执行异议的审查应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。一审判决适用该规定第二十八条错误。天津市高级人民法院于2017年5月12日作出(2017)津民终78号民事判决:驳回上诉,维持原判。

    裁判理由

    法院生效判决认为,本案系案外人执行异议之诉。二审争议焦点为:1.一审判决适用法律是否错误;2.陈嘉是否已经支付了全部购房款;3.陈嘉对未办理过户登记是否存在过错。

    关于一审判决适用法律是否错误的问题,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,属于一般条款,对于所有类型的被执行人均适用;而第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件,是专门针对作为房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业,且被执行的不动产为登记于其名下的商品房,同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形,则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合,既可以适用特别条款也可以适用普通条款,并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案即属于此种情形。一审判决适用该司法解释第二十八条并不存在适用法律错误,江苏建工集团的该项上诉主张不能成立。

    关于陈嘉是否已经支付全部购房款问题,该争议主要涉及陈嘉支付最后一笔款项300万元能否认定为系支付诉争房屋购房款的问题。一审期间,陈嘉提供的证据可以证明该300万元已于《房屋预定书》约定的付款期限内付至海泽源公司账户,当日中联公司向陈嘉出具收据,注明收到房款300万元。一审中,中联公司和海泽源公司均提交了本公司记账凭证、往来收据及书面证明,证明海泽源公司系代中联公司收取陈嘉购房款,并对代收原因作出了解释。江苏建工集团虽然对上述证据不予认可,并主张该300万元不能认定为诉争房屋购房款,但一、二审期间均未能针对上述证据提供足以反驳的相反证据,亦未举证证明陈嘉与海泽源公司、陈嘉与中联公司之间存在其他经济往来,或者陈嘉与中联公司、海泽源公司之间存在恶意串通、逃避履行债务等情形。故应当认定该300万元系陈嘉支付给中联公司的诉争房屋购房款。江苏建工集团的该项上诉主张,不能成立。

    关于陈嘉对未办理过户登记是否存在过错的问题,一审期间,中联公司自认由于其自身原因,即未将陈嘉支付的购房款打入资金监管账户,导致未能办理诉争房屋过户登记手续。对此,江苏建工集团表示无异议。二审期间,江苏建工集团虽主张陈嘉对未办理过户登记存在过错,但又不能提供证据予以证明。而且,陈嘉作为普通消费者,并非法律专业人士,在提起执行异议之前未通过诉讼行使权利亦不能当然视为其存在过错。一审法院认定本案符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形,并无不当。江苏建工集团的该项上诉主张,理据不足,亦不能成立。

    综上,现有证据可以证明陈嘉在人民法院查封诉争房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有诉争房屋,且已支付全部购房款,未办理过户登记亦非陈嘉自身原因所致,故应认定陈嘉对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权利。

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